Verkopen inclusief alle ellende: wanneer kies je voor 'As is'?

Het is de meest extreme clausule in het vastgoedrecht. In de wandelgangen wordt het de 'nucleaire optie' genoemd: de 'As is, Where is'-clausule. Hiermee verkoop je een woning niet als een droomhuis, maar als een stapel stenen inclusief alle gebreken, risico's en ellende. Voor de koper een gok, voor de verkoper de ultieme nachtrust.

Normaal gesproken wordt een woning in Nederland verkocht met de garantie dat deze geschikt is voor 'normaal gebruik' (Artikel 7:17 BW). Met de 'As is, Where is'-clausule zet je dit wetsartikel buitenspel. Je draagt het volledige risicoprofiel over aan de koper. Maar pas op: dit is een zwaar juridisch wapen dat je niet te pas en te onpas mag inzetten.

Wat betekent 'As is, Where is' juridisch?

• As is: Slaat op de fysieke staat. Of de fundering nu verzakt is, het dak vol asbest zit of de leidingen van lood zijn: het is het probleem van de koper.
• Where is: Slaat op de juridische en feitelijke situatie. Denk aan erfdienstbaarheden of bestemmingsplannen.

Het effect is een totale exoneratie. Na het passeren bij de notaris mag de koper niet meer klagen.

Wanneer is dit de slimste zet?

Je gebruikt deze clausule niet voor een instapklare gezinswoning; dat schrikt kopers onnodig af. Het is wél de perfecte strategie voor:

• Kluswoningen en 'krotten' waar renovatie noodzakelijk is.
• Erfenissen waarbij de erfgenaam niets weet van de woning.
• Professionele transacties met beleggers.
• Distressed sales (snelle verkoop).

De valkuil: Geen vrijbrief voor bedrog

Denk niet dat je met deze clausule bewust gebreken kunt verzwijgen. In de Nederlandse rechtszaal geldt: bedrog breekt alles. Als jij weet dat de kelder elke winter onderloopt en je meldt dit niet, dan beschermt geen enkele clausule je.